„Nowa” ustawa deweloperska została przegłosowana przez Sejm. Nowelizacja od samego początku budziła szereg kontrowersji – jedni popierają, drudzy krytykują. Można by pokusić się o stwierdzenie, że w tym przypadku nie ma złotego środka. Dlaczego? Zastanówmy się przez chwilę nad nowymi rozwiązaniami.

Jakie umowy obejmie nowa ustawa?

Dotychczas ustawa deweloperska obejmowała jedynie nieruchomości, które były w trakcie realizacji i dotyczyła jedynie tzw. nieruchomości mieszkalnych. Wedle projektowanych zmian ustawa ma obejmować swoim zakresem również lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne, które są już gotowe (uzyskały pozwolenie na użytkowanie). Ponadto, nowa ustawa deweloperska znajdzie również zastosowanie do lokali użytkowych, jeżeli nabywca w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego będzie nabywał np. udział w lokalu użytkowym wraz z lokal mieszkalnym czy domem jednorodzinny. W praktyce będą to najczęściej sytuacje, w których nabywca obok mieszkania decyduje się na zakup np. miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej.

Zatem drogi deweloperze – jeśli sprzedajesz gotowe mieszkania musisz również sporządzić i doręczyć prospekt informacyjny, a ponadto posiadać rachunek powierniczy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma stanowić zwiększoną ochronę nabywców na wypadek przede wszystkim upadłości dewelopera czy odstąpienia przez nabywcę od umowy, gdyż jak dotychczas wskazywano – „zwykłe” rachunki powiernicze są niewystarczające.

Fundusz ma być zasilany przez deweloperów w ramach opłacania tzw. składek, których wysokość będzie ustalana w oparciu o wpłaty nabywców. Dokładna wysokość składki ma zostać określona w rozporządzeniu ministra do spraw budownictwa, przy czym maksymalna wysokość stawki procentowej, według której będzie wyliczana wysokość składki na Fundusz, ma być uzależniona od rodzaju prowadzonego rachunku i wynosić:

• w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalnie 2%,
• w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalnie 0,2%.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że zgodnie z projektowanymi zmianami obowiązek uiszczania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dotyczył będzie również budynków już oddanych do użytkowania. Nowelizacja nie odnosi się również do ewentualnych zwrotów składek – deweloperzy wskazują, że w praktyce będzie to de facto kolejny „podatek”.

Wypłata środków z rachunku powierniczego.

Istotne zmiany zachodzą również przy wypłacie środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. W dużym skrócie – kiedyś było tak, że środki z zamkniętego rachunku powierniczego były wypłacane deweloperowi po otrzymaniu przez Bank odpisu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania czy domu jednorodzinnego i w zasadzie to rozwiązanie pozostanie nadal aktualne.

Zmiany dotyczą w szczególności wypłaty na rzecz dewelopera środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Za rządów jeszcze aktualnej ustawy deweloperskiej odbywa się to w ten sposób, że bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z projektowanymi zmianami deweloper otrzyma środki pieniężne wpłacone przez nabywcę nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności. Jednocześnie wypłata będzie następowała po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji inwestycji w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.

Podkreślenia wymaga, że nowa ustawa w sposób mocno sformalizowany określa również zasady prowadzenia kontroli zakończenia danego etapu budowy przez banki – banki będą sprawdzały, np. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne albo czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. Przypomnijmy, że kto wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku powierniczym podlega odpowiedzialności w myśl przepisów karnych ustawy. Co się stanie, gdy bank otrzyma tzw. donos o zaleganiu z uregulowaniem zobowiązań wobec podwykonawcy, które zdaniem dewelopera będą sporne? Odpowiedź wydaje się prosta – bank nie wypłaci środków. Z czego deweloper będzie regulował dalsze zobowiązania? Tego ustawa już nie mówi…

Prospekt informacyjny.

Zmiany dotknęły również obowiązek doręczania prospektu informacyjnego – po wejściu w życie nowelizacji deweloper zobowiązany będzie do doręczenia prospektu każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, umowy przeniesienia własności, jak również przed zawarciem umowy rezerwacyjnej (!), a nie jak dotychczas, tylko osobie, która tego zażądała przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Wady lokalu.

Kwestia usuwania czy uznawania usterek zawsze budziła kontrowersje – deweloperzy uważają, że nabywcy przesadzają, zaś nabywcy uważają, że deweloperzy ignorują ich zgłoszenia, a czasem nawet, że w sposób umyślny opóźniają realizację zgłoszonych usterek. Od dawien dawna spór toczy się również o to, co jest wadą istotną, a co nią nie jest.

Procedura zgłaszania usterek co do zasady pozostaje niezmieniona – odbiór odbywa się w obecności nabywcy, strony sporządzają protokół, w którym nabywca może zgłosić wady lokalu, w dalszej kolejności deweloper w terminie 14 dni od podpisania protokołu informuje nabywcę o uznaniu lub nieuznaniu wad i w terminie 30 dni usuwa zgłoszone wady – jeśli deweloper zapomni o poinformowaniu nabywcy w terminie 14 dni o uznaniu bądź nieuznaniu wad oraz o przyczynach nieuznania wad, uważa się, że wady uznał.

Jeżeli deweloper nie zdąży z dokonaniem napraw ma obowiązek poinformować o tym nabywcę wraz ze wskazaniem innego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Co w sytuacji, w której deweloper zapomni o poinformowaniu nabywcy o opóźnieniach?

W nowelizacji ustawy znalazła się możliwość usunięcia wady w trybie tzw. wykonania zastępczego. Wystarczy, że deweloper nie usunie uznanych wad w terminie, nie wskaże nabywcy nowego terminu na ich usunięcie, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usuniecie wad – przy czym, ustawa nie precyzuje jak długi ma to być termin – a deweloper ich nie usunie. W ustawie nie zostało sprecyzowane jakie mogą być koszty wykonania zastępczego czy też kto może takie wykonanie zastępcze wykonać.

Jedyne co można zalecić deweloperem w tej sytuacji, to uważne pilnowanie terminów. Wróćmy jeszcze na chwilę do wad lokalu – zgodnie z proponowanymi zmianami nabywca uzyskuje możliwość odmowy dokonania odbioru, jeśli uzna, że zgłoszona przez niego wada jest wadą „istotną”, a deweloper odmówi jej uznania w protokole. W tym przypadku istotnym jest, że jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonej i uznanej wady, nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli deweloper usunie wadę, a nabywca stwierdzi, że nie została ona usunięta i ponownie odmówi dokonania odbioru zobligowany będzie do wystąpienia w terminie 1 miesiąca o opinię rzeczoznawcy budowlanego – jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że wada jest istotna – nabywca może odstąpić od umowy, a koszty opinii obciążają dewelopera, jeśli zaś rzeczoznawca stwierdzi, że wada nie jest istotna koszty obciążają nabywcę. Przypomnijmy – nabywca może odstąpić od umowy, a nie musi – co jeśli nabywca wykona bardzo kosztowną opinię i nie odstąpi od umowy? Kto poniesie jej koszty? Wydaje się, że deweloper.

Umowa rezerwacyjna.

Umowa rezerwacyjna – w praktyce deweloperskiej powszechnie znana, lubiana i stosowana. Ustawodawca, w ramach „dbania” o interesy nabywców, zdecydował się na jej uregulowanie w ustawie deweloperskiej.

Ustawa stanowi, że umowa rezerwacyjna, to umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Jednocześnie nowa ustawa stanowi, że umowa powinna określać w szczególności:

• strony, miejsce i datę jej zawarcia,
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Jednocześnie ustawa obliguje strony do zawarcia umowy na czas oznaczony, który w przypadku ubiegania się przez nabywcę o kredyt powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. W ustawie wskazano również, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, opłata ta jest zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości i jest przekazywana na rachunek powierniczy w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy właściwej np. deweloperskiej.

Deweloper jest zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej:

• jeśli rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej bądź przyrzeczenia udzielenia kredytu,
• jeśli deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – co oznacza, że nieruchomość należy bezwzględnie wyłączyć z oferty sprzedaży nie wiadomo na jaki okres – wskazać należy, że zdarzają się procedury uzyskiwania pozytywnej decyzji kredytowej trwające nawet ponad rok (!),
• jeśli deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Jeśli okazałoby się, że deweloper w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej nie wykonuje zobowiązań z niej wynikających, to rezerwującemu należy się zwrot opłaty w podwójnej wysokości. Jeśli umowa właściwa, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna również jest zwracana w podwójnej wysokości.

W praktyce wydaje się, że stosowanie umowy rezerwacyjnej stało się dla deweloperów całkowicie nieopłacalne, a nawet ryzykowne.

Podsumowanie.

Czy zaostrzenie ustawy deweloperskiej jest konieczne? Tego jednoznacznie stwierdzić się nie da, podkreślenia wymaga, że tak jak i teraz, są deweloperzy, którzy w pełni stosują się do zasad wynikających z ustawy, są również tacy, którzy omijają ją jak tylko mogą. Czy drastyczne zaostrzenie ustawy zmobilizuje ich do jej wdrożenia w życie? Wydaje się, że nie – można nawet pokusić się o stwierdzenie, że jeszcze bardziej ich zniechęci. Jedynym skutkiem zmiany ustawy, będzie zapewne „utrudnienie” działalności uczciwym deweloperom.

Autor: apl. radc. Dominika Wicik, nadzór autorski: adw. Karolina Pilawska