Co możemy robić na balkonie? Adwokat Karolina Pilawska w Dzień Dobry TVN

Karolina Pilawska 8 maja 2025 roku była gościem programu „Dzień Dobry TVN„, gdzie mówiła o tym, co możemy, a czego nie możemy robić na balkonie. Podsumowanie programu znajdziecie Państwo TUTAJ.

1. Co można, a czego na pewno nie można robić na balkonie?

Wobec tego, że balkon nie do końca jest naszą własnością, jeszcze bardziej musimy uważać na to, co na nim robimy, pamiętając, że jest to w pewnym sensie część wspólna. Generalnie górną granicą naszych praw są prawa innych osób – do korzystania z ich własności w spokoju. Nie możemy naszych balkonów eksploatować ponad przeciętną miarę, a przede wszystkim w taki sposób, aby inni nie mogli korzystać ze swoich mieszkań i przynależności w sposób niezakłócony. Nikt nie zabroni nam suszyć bielizny, nawet jeśli dla części osób jest to mało estetyczne. Nikt nie zabroni nam też sadzenia kwiatków na balkonie, o ile woda nie kapie na sąsiada z dołu. Możemy też rozsądnie używać naszego balkonu jako przechowalni rzeczy, mając jednak w pamięci, że jeżeli zrobimy tam składowisko odpadów to wspólnota może kazać nam to usunąć. Co do imprezowania i grillowania na balkonie zalecam jednak skorzystanie z miejsc do tego wyznaczonych. Uważam, że to już lekka przesada, jak ktoś rozpala pełen ruszt, a dym wpada do okolicznych mieszkań. Jestem natomiast w stanie sobie wyobrazić, że nie byłoby to bezwzględnie zabronione, jeśli mieszkanie jest położone w taki sposób, że rzeczywiście nikomu to nie przeszkadza i dbamy o bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Z kolei głośne imprezy na balkonie to już prosta droga do zakłócenia spokoju czy ciszy nocnej. Nie jest tajemnicą, że odgłosy stamtąd niosą się dużo bardziej niż z zamkniętego mieszkanie. Pamiętajmy, że możemy robić prawie wszystko, o ile nie przeszkadza to innym ponad przeciętną miarę – w prawniczym żargonie oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą nazywamy immisjami sąsiedzkimi.

2. Co z dekoracjami? Czy musimy mieć zgodę? Jeśli tak, to od kogo?

Zewnętrzne mury bloku czy balkony, a także kominy, wentylacje, rury, piony itp. nie do końca należą do nas. Jakakolwiek poważna ingerencja w nie zawsze wymaga zgody wspólnoty, często także przedłożenia projektu architektonicznego itp. Możemy natomiast odmalować ścianę zewnętrzną, balustradę czy balkon, o ile wygląd zewnętrzny się przez to nie zmieni. Jeśli blok jest biały, musimy zamalować na biało. W przeciwnym wypadku wspólnota może nas zobowiązać do przywrócenia stanu zgodnego z prawem na własny koszt, czyli odmalowania wedle ich wytycznych. Jeśli chodzi o wkręcanie haków na huśtawki, to o ile jest to możliwe w taki sposób, aby później można to było załatać i nie jest to trwała i znacząca ingerencja w strukturę budynku to jak najbardziej uważam, że można coś takiego zrobić. Pamiętajmy też, że obciążenia muszą być dostosowane do tego, z czego budynek jest zrobiony, żeby niczego nie uszkodzić. O wszelkie zgody natomiast musimy prosić zarząd wspólnoty, który jest upoważniony do ich wydawania. Warto też zajrzeć do regulaminu wspólnoty, często mamy tam wymienione wprost czynności, które możemy i te, których nie możemy robić. Czasami zdarza się też, że wspólnota uchwala jakieś absurdalne przepisy, jak np. zakaz ładowarek w garażach podziemnych albo zakaz parkowania samochodów elektrycznych. O ile nie jest to podyktowane rzeczywiście wymogami bezpieczeństwa, mamy prawo do zaskarżenia takiej uchwały do sądu – i to w praktyce się już zdarzało, z sukcesami.

3. Co zrobić, jeśli sąsiad nam przeszkadza?

To wszystko zależy od tego, czy jest to sytuacja jednorazowa, czy często się powtarza. Przede wszystkim zacząłbym od bezpośredniej rozmowy. Jeśli jednak to nie pomoże, to w pierwszym wypadku przede wszystkim można zadzwonić na Policję. Często już sama wizyta stróżów prawa jest wystarczająca do uspokojenia złośliwego sąsiada. Jeżeli na skutek jego działalności odnieśliśmy jakiś trwały uszczerbek, np. kapiąca z góry woda uszkodziła nasz klimatyzator – wówczas możemy wystąpić na drogę cywilną z roszczeniem odszkodowawczym. Jeśli jest to jednak sytuacja powtarzająca się, to możemy wystąpić do sądu z roszczeniem o zaniechanie tego typu naruszeń i wówczas każdorazowo złamanie danego zakazu będzie się kończyło finansowymi konsekwencjami.

4. Czy można dostać mandat/ karę, za to, co robi się na balkonie? Jeśli tak, to od kogo? Czy np. od wspólnoty? Czy można się od niej odwołać? Czy zna Pani takie historie, że ktoś dostał mandat np. za suszenie prania na balkonie?

Jak najbardziej za zakłócanie spokoju czy ciszy nocnej możemy otrzymać mandat od Policji lub nawet grzywnę orzeczoną przez sąd. W skrajnych wypadkach może to być nawet 5.000,00 PLN. Natomiast wspólnota absolutnie nie ma takich uprawnień, żeby nakładać na nas jakiekolwiek kary – to wyłącznie domena instytucji państwowych. Tak naprawdę najpoważniejszą konsekwencją uporczywego zakłócania porządku i spokoju, choć bardzo rzadko stosowaną, jest sprzedaż przymusowa. Wówczas Wspólnota za zgodą sądu wystawia nasze mieszkanie na licytacje i po odliczeniu kosztów przekazuje nam środki za które zostało sprzedane. Nikt nie pozbawia nas własności, bo dostajemy ekwiwalent, a wspólnota ma nowego lokatora, który miejmy nadzieję będzie spokojniejszy. Jest to jednak środek ostateczny i bardzo rzadko stosowany – choć ostatnio jeden taki dość głośny case miał miejsce. Nie dotyczył, co prawda, balkonów – bo ta nieruchomość w ogóle balkonów nie posiada. Chodzi o Złotą 44 i mieszkanie zakupione przez pewnego inwestora, który następnie chciał je podzielić na kilka tysięcy udziałów. Wspólnota właśnie w procesie o przymusową sprzedaż zablokowała takie działanie – i gdyby ów inwestor się nie wycofał, prawdopodobnie sąd wyraziłby zgodę na taką przymusową sprzedaż. Gdyby rzeczywiście kilka tysięcy osób mogło do tego mieszkania wchodzić, z pewnością zakłóciłoby to spokojne korzystanie ze swoich nieruchomości przez sąsiadów. Znam natomiast przypadki mandatów za wywieszanie prania na balkonie, jednak nie z powodów estetycznych. W sytuacji, w której nasze pranie kapie na sąsiada z dołu lub elementy garderoby albo nawet sama suszarka spadną na dół, to grozi nam nawet 500 zł kary za takie postępowanie, nie mówiąc o konieczności pokrycia kosztów zniszczeń.

5. Czy balkon to część wspólna, czy prywatna?

Przede wszystkim pamiętajmy, że kupując mieszkanie na ogół kupujemy tylko to, co jest w środku murów. Jeśli chodzi o balkony czy ogródki są one co do zasady częściami wspólnymi nieruchomości, natomiast my kupując mieszkanie nabywamy równocześnie prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania z niego. Dlaczego tak jest? Dlatego, że w Polsce co do zasady nabywamy grunt jako nieruchomość i wszystko co się na nim znajduje – tak jest np. z domem. Jeśli kupujemy jednak nieruchomość lokalową to musi to być poprzedzone sprawdzeniem przez odpowiedni urząd, czy taki lokal może być wyodrębniony z całego bloku – np. czy jest do niego dojście z korytarza, czy stanowi odrębny przedmiot i czy ma więcej niż 25 m2. Natomiast samodzielność lokalu może dotyczyć tylko tego, co w środku – balkon czy ogródek nie mogą funkcjonować samodzielnie. Deweloperzy wymyślili więc właśnie to, że z lokalem nabywamy prawo do wyłącznego używania naszego balkonu czy ogródka. Teoretycznie jest to prawie jak własność, ale no właśnie – nie do końca. Nasze uprawnienia są jednak skromniejsze, a w najbardziej skrajnych wypadkach sąd może nam to uprawnienie odebrać, choć są to bardzo rzadkie przypadki.