Zawyżony metraż mieszkania – jak orzekają sądy?

Zawyżony metraż mieszkania to wyzwanie, z którym mierzy się coraz więcej nabywców nieruchomości od deweloperów. Zakupiłeś mieszkanie od dewelopera, którego umowa zawierała zapis, że powierzchnia użytkowa została obliczona zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, a mimo to doliczono do niej powierzchnię ścian działowych? To oznacza, że możesz dochodzić zwrotu części zapłaconej ceny. Coraz więcej sądów uznaje, że tego rodzaju praktyki są niezgodne z prawem – a my jako kancelaria adwokacka Pilawska Zorski Adwokaci reprezentujemy Klientów w tego typu sprawach.

Dlaczego zawyżony metraż mieszkania to poważny problem?

W Polsce zdecydowana większość umów deweloperskich odnosi się do powierzchni użytkowej mieszkania. Cena, jaką płaci klient, jest najczęściej ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej i stawki za metr kwadratowy. Tymczasem część deweloperów – mimo obowiązku stosowania normy PN-ISO 9836:1997 – wlicza do powierzchni użytkowej elementy, które zgodnie z tą normą nie powinny być brane pod uwagę, jak np. murowane ściany działowe. To powoduje, że Klient:

• płaci za metraż, który nie istnieje (nie da się „zamieszkać” w ścianie),

• jest dezinformowany co do wielkości mieszkania,

• traci pieniądze – często od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co orzekł sąd w sprawie o zawyżony metraż mieszkania? 

W jednym z najnowszych wyroków wydanych w dniu 30 kwietnia 2025 roku w sprawie o zawyżony metraż mieszkania Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie, II Wydział Cywilny, sygn. akt II C 861/24, uznał, że zapis w umowie deweloperskiej, który pozwalał na wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, jest klauzulą abuzywną (niedozwoloną). Oznacza to, że nie wiąże konsumenta z mocy prawa, a deweloper musi zwrócić nadpłaconą kwotę. W sprawie chodziło o 2,92 m² zawyżonej powierzchni, za które Klient musiał dopłacić ponad 25 tysięcy złotych.Sąd uznał, że kwota ta została pobrana nienależnie i zasądził jej zwrot.

Zawyżony metraż mieszkania – co powiedział sąd w uzasadnieniu wyroku?

Sąd szczegółowo przeanalizował normę PN-ISO 9836:1997 oraz orzecznictwo polskie i unijne. W uzasadnieniu wskazał m.in., że: „Usunięcie murowanej ściany działowej wymaga jej wyburzenia, a nie demontażu – nie można więc traktować tej przestrzeni jako powierzchni użytkowej lokalu.” Sąd uznał, że deweloper wprowadził konsumenta w błąd i nadużył swojej przewagi informacyjnej. Klauzula umowna została zakwalifikowana jako:

• wewnętrznie sprzeczna,

• niezgodna z dobrą praktyką,

• naruszająca interesy konsumenta w sposób rażący.

Co ważne, sąd podkreślił, że nawet jeśli nabywca wiedział o różnicy w metrażu, nie oznacza to, że świadomie zgodził się na zapłatę za powierzchnię, która nie powinna być wliczana.

Norma PN-ISO 9836:1997 – czego dotyczy?

To właśnie ta norma określa, jak powinno się obliczać powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego. W dużym uproszczeniu: do powierzchni użytkowej nie należy wliczać powierzchni zajmowanej przez elementy konstrukcyjne, w tym murowane ściany działowe. Zgodnie z normą powierzchnia użytkowa to ta, którą można wykorzystać do celów mieszkalnych (np. salon, sypialnia, kuchnia). Powierzchnia ścian działowych, nawet jeśli nie są nośne, jest elementem konstrukcyjnym i nie spełnia warunków „użytkowych”. Deweloperzy próbują obejść ten zakaz, powołując się na „elementy nadające się do demontażu”. Jednak sądy podkreślają, że murowana ściana nie jest przestawną ścianką typu harmonijkowego. Tego rodzaju nadużycie prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia się dewelopera kosztem konsumenta.

Komu należy się zwrot pieniędzy z tytułu zawyżonego metrażu mieszkania?

Jeśli deweloper doliczył powierzchnię ścian działowych do powierzchni użytkowej i zapłaciłeś wyższą cenę niż wynikałoby to z rzeczywistej powierzchni, to masz podstawy do:

• wezwania dewelopera do zwrotu części ceny,

• złożenia pozwu sądowego o zapłatę,

• odzyskania odsetek ustawowych za opóźnienie.

Zawyżony metraż mieszkania – jak wygląda procedura? 

1. Bezpłatna analiza umowy

Prześlij nam skan umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny i rzuty lokalu. Sprawdzimy, czy występuje podstawa do roszczenia.

2. Wezwanie do zapłaty

W Twoim imieniu wzywamy dewelopera do zapłaty nienależnie pobranej części ceny.

3. Pozew sądowy

Jeśli deweloper odmawia zapłaty – składamy pozew i reprezentujemy Cię przed sądem.

4. Wyrok i egzekucja

W przypadku korzystnego wyroku składamy wniosek o egzekucję zasądzonej kwoty – razem z odsetkami.

Najczęstsze pytania

Czy umowa podpisana kilka lat temu nadal może być podstawą do roszczeń?

Tak. Roszczenia majątkowe przedawniają się co do zasady po 6 latach, licząc od dnia zapłaty. Jeśli więc kupiłeś mieszkanie np. w 2020 roku i dopłaciłeś za metraż – masz czas nawet do 2026 roku.

Czy podpisanie aktu notarialnego wyklucza możliwość odzyskania pieniędzy?

Nie. Podpisanie aktu nie niweczy Twoich praw jako konsumenta – zwłaszcza jeśli postanowienia umowy były abuzywne i nie zostały indywidualnie uzgodnione.

Czy sądy rzeczywiście przyznają rację klientom?

Tak – coraz więcej orzeczeń potwierdza, że zawyżanie metrażu przez wliczanie ścian działowych jest niedopuszczalne. Nasza kancelaria posiada wyroki w tego typu sprawach.

Zgłoś się do kancelarii adwokackiej Pilawska Zorski Adwokaci, jeśli chcesz odzyskać pieniądze za zawyżony metraż mieszkania.

📍 Kancelaria Adwokacka Pilawska Zorski Adwokaci 
📞 574 044 974, 535 998 639
📩 biuro@pzadwokaci.pl 
🌐 www.pzadwokaci.pl

Zajmujemy się sprawami o zawyżony metraż mieszkań w całej Polsce – także online. Wystarczy, że do nas napiszesz.

Na temat zawyżonego metrażu mieszkań piszemy na naszym blogu: Zawyżony metraż mieszkania – odzyskaj to, co Ci się należy oraz Zawyżony metraż mieszkania – jak walczyć z deweloperami i odzyskać 20 – 60 tysięcy złotych?

Masz pytania lub potrzebujesz pomocy? Skontaktuj się z naszą kancelarią adwokacką – chętnie doradzimy i przygotujemy dokumenty zgodnie z Twoimi potrzebami. Zachęcamy także do śledzenia naszych profili w mediach społecznościowych: Facebook, Instagram i LinkedIn.