W dniu 5 sierpnia 2021 roku doszło do zawarcia między Klientem Kancelarii (Pozwanym) a Agencją Nieruchomości umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości z klauzulą wyłączności. W umowie wskazano, że jest ona zawarta na czas określony, tj. na okres 3 miesięcy z możliwością jej wypowiedzenia z zachowaniem 2 – tygodniowego okresu wypowiedzenia. Pozwany (nasz Klient) z uwagi na to, iż Powód nie wykonywał należycie swoich obowiązków, w dniu 15 września 2022 roku zdecydował się wypowiedzieć umowę i złożył Agencji Nieruchomości oświadczenie woli w tym przedmiocie.
Pozwany, już po rozwiązaniu umowy z końcem września 2021 roku, zaczął samodzielnie poszukiwać potencjalnych nabywców, wystawiać ogłoszenia i prezentować nieruchomość. Agencja Nieruchomości kwestionowała skuteczność wypowiedzenia Umowy pośrednictwa, kontynuowała wykonywanie umowy, wystawiała ogłoszenia dokonywała prezentacji nieruchomości celem jej sprzedaży, w tym okazując nieruchomość potencjalnym nabywcom w dniu 16 listopada 2021 roku i zawierając z nimi umowę pośrednictwa w nabyciu nieruchomości. Po pewnym czasie ci sami potencjalni nabywcy zleźli ofertę nieruchomości opublikowaną bezpośrednio przez Pozwanego na jednym z portali internetowych i skontaktowali się z Pozwanym (bez udziału Agencji Nieruchomości). Co więcej, Agencja Nieruchomości nigdy nie przekazała danych osobowych potencjalnych nabywców Pozwanemu, zatem w żadnym zakresie nie posiadł on informacji, iż potencjalni nabywcy oglądali już nieruchomość w obecności przedstawiciela Agencji Nieruchomości.
Ostateczne Pozwany zawarł z nabywcami umowę sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji Agencja Nieruchomości wystosowała względem Klienta Kancelarii pozew o zapłatę prowizji, powołując się na postanowienie umowy pośrednictwa, wskazujące, że w razie zbycia nieruchomości w okresie 24 miesięcy od rozwiązania umowy z klientem pozyskanym w wyniku działań podjętych przez Agencję Nieruchomości w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa, Agencji należne jest wynagrodzenie (prowizja).
W toku postepowania Kancelaria podnosiła, że niemożliwym było uznanie, że umowa obowiązywała dalej tj. po dniu 30 września 2021 roku (rozwiązania umowy wskutek wypowiedzenia), czy tym bardziej po dniu 5 listopada 2021 roku (wygaśnięciu umowy po upływie 3 miesięcy od jej zawarcia) mimo wykonywania przez Agencję Nieruchomości czynności wynikających z zawartej umowy. Kancelaria podnosiła, że w przypadku skutecznego wypowiedzenia umowy, kolejna umowa pośrednictwa nie mogła zostać zawarta w sposób dorozumiany. Dla umowy pośrednictwa koniecznym było zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności zgodnie z treścią art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z czym niniejszej sprawie po dniu 30 września 2021 roku nie mieliśmy do czynienia. Nadto zawarta przez strony umowa nie zawiera żadnych klauzul mówiących o jej automatycznym przedłużeniu. Konsument zaś w żaden sposób nie zaznaczył, nie wskazał, że chce dalej kontynuować współpracę z Agencją Nieruchomości. Nie podejmował żadnego kontaktu, nie deklarował chęci współpracy czy też nie zlecał modyfikacji ceny czy promowania ogłoszenia publikowanego przez Agencję Nieruchomości. Nie można było zatem w żadnym razie mówić o wykonywaniu umowy przez strony, co podważało twierdzenia Agencji Nieruchomości o jej dalszym wykonywaniu.
Zgodnie z umową, wynagrodzenie Agencji należało się tylko wówczas, jeśli do sprzedaży lokalu doszło w czasie obowiązywania umowy lub w przypadku zbycia Nieruchomości w okresie 24 miesięcy od rozwiązania Umowy z klientem pozyskanym w wyniku działań podjętych przez Przedsiębiorcę w okresie obowiązywania niniejszej Umowy.
Umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w dniu 16 grudnia 2021 roku – długo po dniu zakończenia obowiązywania umowy pośrednictwa. Ponadto Pozwany nie zawarł umowy sprzedaży nieruchomości z klientem pozyskanym przez Agencję w okresie obowiązywania Umowy. Jak wynikało z zebranego w sprawie materiału dowodowego, pierwszy kontakt Agencji z nabywcami miał miejsce 16 listopada 2021 roku, a umowa zawarta przez Strony, nawet gdyby nie uznać wypowiedzenia Umowy za prawidłowe, obowiązywała do dnia 5 listopada 2021 roku.
Sąd w całości podzielił stanowisko Kancelarii w sprawie. Sąd w ustnych motywach rozstrzygnięcia wskazał, że po pierwsze – nie powinno być wątpliwości co do faktu wygaśnięcia umowy pośrednictwa z dniem 5 listopada 2021 roku. Po drugie Sąd przychylił się do stanowiska Kancelarii co do braku możliwości kontynuowania umowy pośrednictwa w sposób dorozumiany, podkreślając, że do zawarcia umowy pośrednictwa konieczne jest zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, z czym w niniejszej sprawie po dniu 5 listopada 2021 roku nie mieliśmy do czynienia. Po tej dacie Agencji z Pozwanym nie łączyła żadna pisemna umowa pośrednictwa. W dalszej kolejności Sąd podzielił stanowisko Kancelarii, że Pozwany nie zawarł umowy sprzedaży nieruchomości z klientem pozyskanym przez Agencję w okresie obowiązywania Umowy. Pozwany po wygaśnięciu umowy pośrednictwa na własną rękę publikował ogłoszenia czy też zawierał umowy pośrednictwa z innymi podmiotami. Nie możemy więc mówić o tym, że nabywcy nieruchomości zostali pozyskani dzięki działalności Agencji. Z zeznań nabywców jednoznacznie wynikało, że skontaktowali się z Pozwanym dzięki indywidualnemu (prywatnemu) ogłoszeniu Pozwanego na portalu społecznościowym po dniu wygaśnięcia umowy. Zatem wynagrodzenie wskazane w umowie (prowizja) nie było Agencji należne. W konsekwencji Sąd oddalił powództwo w całości i zasądził koszty procesu od Agencji na rzecz Klienta Kancelarii.
