Najem – niedozwolone klauzule w umowach najmu

1. Jakie zapisy nie mogą lub nie powinny, znaleźć się w umowie najmu?

Umowa najmu jest bezpośrednio regulowana przez przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów, w związku z tym wszelkie postanowienia umowy sprzeczne z tymi ustawami, nie mogą się w niej znaleźć, a jeżeli się znajdą, to zostaną uznanie za nieważne. Przykładowo – w umowie najmu nie można zawrzeć zapisu, na podstawie którego wynajmujący ma prawo do niezapowiedzianych wizyt w wynajmowanym lokalu – tym bardziej nie może zachować sobie jednego kompletu kluczy i wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców. Fakt, że jesteśmy właścicielem mieszkania, nie oznacza, że w danym momencie jesteśmy w jego posiadaniu. A to właśnie kwestia aktualnego posiadania (czyli stanu faktycznego) determinuje, kto może korzystać z nieruchomości. Jeżeli wynajmujący chce zweryfikować stan lokalu, to ma obowiązek wcześniejszego ustalenia terminu wizyty. To samo dotyczy określenie krótszego niż przewidziany przepisami prawa terminu wypowiedzenia umowy najmu. Na pewno w umowie nie mogą znaleźć się postanowienia, które wcześniej zostały uznane za niedozwolone, np. uprawniające wynajmującego do podwyższania czynszu wbrew przepisom prawa. Musimy pamiętać, że wynajmując komuś mieszkanie, w zamian za wynagrodzenie, de facto pozwalamy mu korzystać z naszego mieszkania jakby było jego. W związku z czym, nie możemy takiej osobie zabronić robić nic, czego sami nie możemy zrobić we własnym mieszkaniu. Przepisy lokatorskie są skonstruowane w taki sposób, aby przede wszystkim zabezpieczyć interes najemcy; chodzi o to, aby nie można było dowolnie dysponować nieruchomością, zaspokajającą podstawowe potrzeby mieszkalne najemcy.

2. Z jakimi absurdalnymi zapisami się osobiście spotkałaś lub słyszałaś?

Umowy najmu często sporządzane są przez osoby, które nie mają szerokiego doświadczenia w konstrukcji tego rodzaju umów albo pobierają wzory takich z Internetu i co najgorsze – przerabiają je pod własne potrzeby, co czasami powoduje, że taka umowa tarci sens i zawiera zapisy wykluczające się, lub sprzeczne z przepisami.  Zdarza się, że w takich umowach możemy znaleźć różne osobliwe postanowienia. Przykładowo widziałam umowy, w których wynajmujący zabraniał zmywania naczyń ciepłą wodą lub odkręcania grzejników powyżej określonego stopnia. Zdarzają się zapisy, w których wynajmujący wskazuje, jak często mogą do nas jako najemców przychodzić goście. Jeżeli dostaliśmy taką umowę od osoby, od której chcemy wynająć mieszkanie, to warto skontaktować się z prawnikiem, aby sprawdził ją przed podpisaniem. Na pewno uchroni nas to przed podpisaniem umowy ograniczającej nasze prawa.

3. Z jakiego powodu właściciel może nie oddać pełnej kaucji przy wyprowadzce?

Kaucja stanowi dla wynajmującego swojego rodzaju „polisę ubezpieczeniową” na wypadek, gdyby po wyprowadzce najemcy musiał ponieść koszty związane z doprowadzeniem lokalu do stanu z dnia zawarcia umowy, czyli naprawić połamane szafki, wyprać plamy na dywanie czy wymienić porysowany parkiet. Musimy jednak pamiętać, że większość szkód w nieruchomości powstaje w wyniku normalnego użytkowania i przy tego rodzaju szkodach kaucja nam nie przysługuje. Nie możemy na przykład oczekiwać, że po wynajęciu mieszkania rodzinnie z dwójką małych dzieci na okres 5 lat, ściany pozostaną śnieżnobiałe, a parkiet będzie w stanie jak po cyklinowaniu. Jeżeli szkody powstają w wyniku zwykłego ich użycia na przestrzeni czasu na jaki została zawarta umowa, nie możemy naprawiać ich z kaucji przekazanej nam przez najemcę. Niejednokrotnie sporne jest to, jakie szkody są normatywnym, a jakie ponadnormatywnym zużyciem – dlatego też warto w umowie w jakiś sposób określić, jakie szkody będzie trzeba pokryć, a jakie nie.

Wynajmujący może z kaucji pokryć także opłaty za rachunki, które byliśmy zobowiązani opłacić w czasie trwania umowy, np. w umowie zobowiązaliśmy się do pokrywania rachunku za internet, a nie robiliśmy tego przez ostatnie dwa miesiące. Wówczas wynajmujący może odliczyć nam od kaucji wysokość tych opłat. Warto zaznaczyć, że wynajmujący jednak nie może potrącić nam kaucji opłat na przyszłe rachunki. Wynajmujący może także potrącić kaucję, jeżeli zauważy, że np. pozbyliśmy się jakiegoś przedmiotu z mieszkania, który był ujęty w protokole załączonym do naszej umowy.

4. Jak wysoka może być kaucja, czy się ją oblicza proporcjonalnie do ceny wynajmu?

Co do zasady kaucję możemy ustalać dowolnie, w taki sposób jaki najemca i wynajmujący uznają za stosowne. Zazwyczaj wysokość kaucji jest ustalana w wysokości jednego lub dwóch miesięcznych czynszów. Należy jednak pamiętać, że ustawa przewiduje maksymalną wysokość kaucji. W przypadku zwykłej umowy najmu kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, ale to i tak raczej martwy przepis, gdyż nikt takiej kaucji przecież by nie zapłacił. Z kolei w przypadku umowy najmu okazjonalnego, coraz bardziej popularnej i wykorzystywanej w obrocie, kaucja nie może być wyższa niż równowartość sześciomiesięcznego czynszu.

5. Jak lokator może się zabezpieczyć przed utratą kaucji?

Najlepszym zabezpieczeniem dla lokatora będzie upewnienie się, że umowa najmu zawierać będzie protokół zdawczo – odbiorczy, w którym strony wspólnie potwierdzą stan w jakim było mieszkanie w momencie zawarcia umowy najmu. Taki protokół zawiera wykaz sprzętów, które się w nim znajdują. Pozwoli to na uniknięcie przez lokatora odpowiedzialności za domniemane zniszczenia i utratę rzeczy, które według wynajmującego znajdowały się w lokalu, ale nie zostały ujęte w umowie najmu. Pozwoli nam to także uniknąć odpowiedzialności za nieujawnione wady mieszkania, np. w wypadku, w którym właściciel zatai przed nami, że ściana jest mokra, a później będzie chciał pokryć z naszej kaucji jej odgrzybianie.

Dobrze jest też, bezpośrednio przed wprowadzeniem się dokładnie obfotografować czy nawet dokładnie nagrać całe mieszkanie. Ograniczy to znacznie możliwość potrącenia naszej kaucji przez nieuczciwego wynajmującego. Taka praktyka jest aktualnie bardzo częsta.

6. Na jakiej zasadzie właściciel może podwyższyć czynsz?

Czynsz, czyli wynagrodzenie wynajmującego, powinien zostać ustalony przy zawarciu umowy najmu i w niej bezpośrednio wskazany. Tryb, w jakim wynajmujący może podnieść czynsz, jest przewidziany przez przepisy prawa, a w szczególności przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Właściciel może podwyższyć czynsz, jednak nie może tego zrobić wcześniej niż na trzy miesiące do przodu. Jednocześnie takiej zmiany nie można dokonywać zbyt często. Ustawodawca ustalił, że czynsz nie może być zmieniany częściej niż co pół roku. Dodatkowo, wynajmujący nie może podwyższyć nam czynszu w sposób nieograniczony. Każda podwyżka ma limit, który stanowi 3 % wartości odtworzeniowej lokalu – wskaźnik ten jest ustalany przez wojewodę w drodze obwieszczenia, można go znaleźć na praktycznie każdej stronie internetowej urzędu wojewódzkiego.

7. Jaki powinien być czas wypowiedzenia czy właściciel może nam nakazać wyprowadzić się z dnia na dzień?

Tutaj musimy rozdzielić przypadki, w których umowa jest zawierana na czas oznaczony i czas nieoznaczony. Jeżeli mówimy o umowie zawartej na czas oznaczony, np. na 12 miesięcy, to co do zasady żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć bez zgody drugiej strony, poza przypadkami wskazanymi w ustawie lub umowie stron i w tym przypadku musi to zostać precyzyjne określone, aby było skuteczne. Taką podstawą jest z punktu widzenia wynajmującego sytuacja, w której najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, np. jest to lokal mieszkalny, a najemca prowadzi tam biuro, zatrudnia pracowników i przyjmuje klientów, albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, np. klatkę schodową.

Warto pamiętać, że niezwykle częstym błędem jest zawieranie umów na określony czas, ale jednocześnie przy zastrzeżeniu, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny np. z zachowaniem jednomiesięcznego okresu. Wówczas takie zastrzeżenie jest nieważne, a w skrajnych wypadkach można nawet całą umowę najmu uznać za nieważną.

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, czyli umowa została zawarta na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wynajmujący w praktyce nigdy nie może wyrzucić nas na bruk z wynajmowanego mieszkania. Terminy wypowiedzenia, o których powiedziałam, obowiązują nawet wtedy, gdy nie przypadniemy do gustu wynajmującemu, a ten będzie chciał pozbyć się nas z dnia na dzień. Nawet jeżeli potrzeba opróżnienia przez nas lokalu nie powstała z winy wynajmującego, a z tak zwanej siły wyższej, np. zagrożenia zawalenia się budynku lub podtopienia, to na wynajmującym ciąży obowiązek do zagwarantowania nam lokalu zastępczego. Trzeba pamiętać, że prawo chroni lokatorów przed eksmisją. Eksmisji nie można dokonać w okresie ochronnym od 1 listopada do 31 marca. Tak samo nie można eksmitować małoletnich, emerytów, kobiet w ciąży czy niepełnosprawnych lub innej osoby, której nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Co również warto zaznaczyć, w wypadku umów, które nie są umowami najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, samo wypowiedzenie umowy nie oznacza, że możemy do mieszkania wejść lub w jakiś sposób lokatorów z niego wyrzucić. Jeżeli sami nie chcą się wyprowadzić – musimy pozwać lokatorów o opróżnienie lokalu mieszkalnego, czyli popularną eksmisję. Takie postępowania niekiedy trwają i dwa – trzy lata, w trakcie których najemcy dalej mogą zajmować nieruchomość, o ile sami nie wyprowadzą się dobrowolnie.

Masz wątpliwości dotyczące umowy najmu lub innych kwestii związanych z prawem nieruchomości? 🏠📜 Skontaktuj się z naszą kancelarią adwokacką! Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci zabezpieczyć Twoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów prawnych.

Zachęcamy do śledzenia naszego fanpage.